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    地方競相微調或致價格筑底 房價很難大幅反彈

     在“穩增長”的背景下,對于堅持本輪調控目標的決心,人們再度產生懷疑。

      5月29日湖南省召開全省投資工作會議,據透露出來的湖南省省長徐守盛講話內容顯示,湖南省房地產調控將作出一些微調,主要包括:推出利率優惠政策、降低(首套房)首付比例、減免相關稅費等措施,以促進剛性需求,引導市場形成統一預期。

      湖南并不孤獨。人們擔心的是,地方政府的競相微調,會讓開發商逐漸失去降價動力,轉為觀望甚至漲價。

      微調致使價格筑底?

      5月份,各地樓市成交大幅攀升。

      以北京為例,據北京市房地產交易管理網數據顯示,截至5月29日,北京商品房住宅簽約套數為35699套,已超過去年5月35052套的成交量,已創下限購后的月度新高。北京中原三級市場研究部研究總監張大偉注意到,在上述有成交的項目中,簽約量超過150套的有44個項目。其中,成交均價上漲的項目達40%。4-5月份,絕大部分項目都收窄了優惠幅度,房價再下調的空間不大。

      21世紀不動產高級分析師粟日也注意到,雖然“穩增長”是5月才提出,但從二手房房價指數來看,北京已從上個月就開始小幅反彈,而上海和深圳則保持平穩。從成交情況看,3、4、5月份基本是逐月上漲,5月份的增幅更是驚人。

      粟日等業內人士3月份就提出,要警惕成交增長之后的房價止跌甚至上漲,不幸的是,這一擔心正有越來越成為現實的可能。通州區降價典型華業東方玫瑰今年五一期間推出A8號樓1單元 ,購房可獲9.4折優惠,但隨后推出2單元房源優惠折扣點提至9.6折,而3單元至今尚未推出優惠活動;中弘北京像素曾于去年年底推出起價10800元/平方米,均價11600元/平方價的區域探底價,但今年上半年,他們新推出的朝向較好的平層樓棟,售價提至13000元/平方米-14000元/平方米。中弘北京像素營銷總監龍坤稱,“目前開發商已經沒有降價動力。”

      鏈家地產市場研究部分析師陳雪表示,當前市場也正處于需求逐漸釋放、房價上漲預期逐漸增加的敏感時期,調控成果能否繼續維持存在隱患。“至今已有30余個城市進行過樓市微調,揚州新政被默許后,樓市調控的松動空間加大,未來很可能會進入地方微調的密集期”,不乏個別地方政府把“保剛需”看作是“救市”契機。

      房價很難大幅反彈

      新浪房產針對廈門盛傳的限購放松傳聞,對廈門市民所做的一項“微調查”結果顯示,有47.1%網友認為,房價會漲,因為限購很無力;有38.2%的網友認為,不一定,還得看下一步政策;只有14.7%的網友認為,房價會跌。

      廈門房管局已公開聲明否認放松限購,但對房價上漲預期的擔心正在擴大。陳雪指出,購房者因擔心未來房價上漲而入市心切,容易導致房價出現實質性的上漲。也就是說,擔心上漲的預期有可能變成上漲的現實。

      北京通州區一位銷售員告訴記者,近兩天,他接到多個來自客戶的電話詢問新樓棟是否會漲價。而他自己也擔心,公司會不會繼續堅持打折促銷,如果漲價或者取消優惠活動,銷售難度就會大大增加。

      記者很長時間沒有接到燕郊某項目的電話短信了,5月29日該樓盤的銷售員再次開始一輪電話營銷,聲稱樓市已經見底。

      對外經貿大學公共管理學院副教授李長安(微博)預測說,雖然房價調控的緊箍咒尚未松口,但各地房價反彈的態勢已然形成?深A計,在目前的態勢下,房價不可能抑制住,下半年房價大幅反彈已是大概率事件,而房價調控的目標將再次落空。

      但北京房地產協會秘書長陳志認為,“在調控目標和調控政策沒有發生改變的情況下,對房價反彈的擔心是多余的”。他認為,目前所有城市的微調措施都并沒有觸動限購底線,但凡觸動的也沒有執行,所以,最初的調控目標仍然不會改變。不過,在經濟下滑的背景下,適當對樓市進行微調從而刺激剛需也應該被理解。

      龍湖地產執行董事秦力洪認為,樓市政策并沒有出現根本性變化,開發商仍需把去庫存、高周轉、謹慎投資作為2012年的主旋律。從成交量上看,目前是市場上最好的時候,從預期看,房價不存在大幅反彈的基礎。

      洲聯集團五合國際副總經理嚴濤稱,樓市應該在“穩增長”與調控之間尋找一種平衡狀態,其方式就是刺激剛需。在從市場相對自由到市場相對封閉的調控轉變中,政府應該不會令房價再次出現類似2009年一樣的暴漲。

      粟日預計,不排除少數地方繼續在一定彈性空間內進行微調,但今年內調控政策不可能全面松綁,也因此,中央也絕不允許房價大幅反彈的情況出現。

     


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