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    中國房地產的弱平衡何時打破

    受內在或外在的,或者同時受內在與外在因素有效約束的不平衡狀態,稱之為弱平衡。學術語言如是定義。

      當前,政府之手揮舞權杖,力圖讓中國房地產業處于弱平衡狀態——房地產價格在不大漲也不大跌中找到平衡,房地產政策在擠壓部分地區房地產泡沫和防范全國性經濟風險中找到平衡,在扶持“剛需”置業和抑制投機置業上找到平衡。

      眾所周知,房地產業連著投資,牽著消費,在相當一段時期內都是中國經濟的拐杖。過于寬松的貨幣政策和占比過高的投機性購房,必將帶來房地產泡沫,最終引發由市場導致的經濟危機,這已成為共識。但短期內,如果房地產價格和房地產投資大幅下降,也會打破地方財政、金融的弱穩定狀態,最終引發由政府導致的經濟危機,這似乎未達成共識。

      面對復雜多變的國際經濟環境和國內經濟運行的新情況、新問題,2012年,我國將繼續實施積極的財政政策和穩健的貨幣政策,繼續處理好保持經濟平穩較快發展、調整經濟結構及管理通脹預期的關系,把握穩中求進的工作主基調,保持物價總水平基本穩定,保持就業和社會大局穩定,在轉變經濟發展方式上取得新進展,在深化改革開放上取得新突破,切實防范和化解風險,為黨的“十八大”召開創造良好的經濟社會環境。

      這個宏觀政策定調顯然十分理想,其中,讓房價合理回歸的提法雖讓人浮想聯翩、但也算是科學。同時,實行中性的住房金融政策,增加普通商品住房供給,支持自住性需求和改善性需求以防止房地產快速下滑似乎也較有成效。

      從市場表征來看,目前的房地產市場運行顯然維持著弱平衡狀態,符合國家宏觀調控政策的預期。全國大多數城市的房價環比總體下降,這是中央調控政策所期望的。土地的購置面積、住宅新開工面積、房屋銷售面積的同比下降和房地產開發投資增速的回落,也在意料之中。

      縱觀整體,投機投資性的購房需求因政府強控和預期逆轉而明顯減少,大部分城市的新建住宅價格同比增幅放緩,環比下降。由于政府對居民自住的首套購房的政策支持,由于工業化、城鎮化的持續快速推進,由于戶籍制度的改革,靜態來看,就全國來說,2012年的市場可能跟2011年大體是相差不多的。但這種弱平衡狀態還能持續多久?

      恩格斯說:“一切平衡都只是相對的和暫時的。”從上述市場走勢,我們知道供應增長與需求萎縮的反向運動,必將導致房地產市場弱平衡狀態的打破。作為資本密集型產業,打破弱平衡的誘發點應該是房企資金鏈。

      中國銀監會前主席劉明康近日表示,未來3年將有34.5%的地方債到期,涉及4.7萬億元人民幣,雖有隱憂,卻總體風險可控。但我們不難發現,內地地產開發商的風險正在增大:現時大多數內地房企現金流都為負數,雖然它們努力通過各種渠道融資,但互相擔保情況普遍。隨著樓價及成交量同步下跌,房企的資金鏈會愈趨緊張,下半年將更甚。

      然而,房企資金鏈的緊張并不意味著未來房價的必然下降,因為它同時也促使房企主動或被動退市,進而使供應下滑以重新尋找與需求的動平衡,這可能意味著房地產政策的逆轉。今年1到3月,全國土地的購置面積是7859萬平米,同比下降53.9%。這成為弱平衡總要被打破的暗示,也成為兩年后供應下滑的明證。

      坊間流傳,既然中國的房地產調控是政治調控,政治主張將隨政府任期而發生變化,這是符合邏輯的。政府換屆前后如明年很可能是弱平衡被打破的重要時點。由于政府換屆產生的“政策落差”自然是新平衡的起點。

      從經濟效率來看,形成結構上的不平衡,才是形成新的發展的動力源。但從政治格局來看,如果南海爭端升級,所有關于房地產的判斷都將徹底改寫。


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