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    人民日報:房地產調控需更重柔性手段

     隨著中國經濟的成長、社會與體制的轉型,房地產領域的重要性、復雜性和敏感性前所未有地凸顯出來。由于城市中心區和周邊土地稀缺、城鎮化推進及其它相關因素的綜合作用,一些城市已出現房地產泡沫,對房地產市場的健康發展產生了較為嚴重的影響,引發了史上最為嚴厲的房地產市場調控。如何擠壓房地產泡沫?如何提高調控效果?本報記者就此采訪了財政部財政科學研究所所長賈康。

      是土地壟斷抬高了房價

      問:如何看待政府土地壟斷問題?

      答:有一種觀點認為,中國的房地產價格不斷上升是因為地方政府對土地實行了壟斷——地方土地壟斷抬高了地價,進而抬高了房價。我認為這種觀點是不成立的。在該觀點看來,治本之策必須是打破地方政府對于土地的壟斷,實行充分競爭,地價便不會再往上抬高,房價也會隨之而降。這一看法看似有道理,實際上卻是一個偽命題。

      設想一下,如果不是地方政府擁有土地所有權,不是政府代表國家所有的終極所有權來實施對土地批租的管理,而是由土地私有化或所有權多元化所形成的非政府主體管理,其結果也一定是壟斷性的。在城鎮化過程中的中心區土地資源稀缺性程度日趨強化這一情況下,在政府—開發商—消費者三者利益博弈之中,即使壓低地價,也不能帶來房價的合理回歸,無非是擴大了開發商的暴利空間而已。實際上,這里真正的問題是:面對自然壟斷,如何在合理規劃之下,引導需求,實施供需動態平衡的制度安排,形成適應各社會階層的有效供給。

      國土開發需要“頂層計劃”

      問:該如何優化土地資源配置?

      答:如果沒有有效的制度建設,僅靠在政策層面調來調去,就只能越來越偏重“限購”等行政手段,至多治標而不可能治本,難以真正解決問題。為此,需要有一個通盤的考慮,積極建立一個“雙軌統籌”的制度框架,即:在一個合理的通盤規劃之下,讓由政府負責的保障房這一“保障軌”與由市場調節的商品房、產權房這一“市場軌”,得到合理、有效的并行與銜接,從而優化土地資源配置,實現所有居民“住有所居”和社會和諧。

      在這個制度框架內,最高端的層面應該是由政府統籌管理,設計一個總體的全部國土開發的“頂層計劃”。具體到某一個地方政府,在整個轄區的通盤規劃里,要把所有的相關事情處理好,包括這里面的住宅怎么建。從棚戶區改造、廉租房到公租房,再到一般商品住宅乃至到高端住宅,這是市場主體怎樣試也試不出來的,必須由政府牽頭做好這種頂層的規劃。在下一層面,在“保障軌”上,政府首先要管托底。

      另外,在這一制度框架中,還有一重要內容——在不動產保有環節形成財產稅制度的調節和制約,即:除了在交易環節征稅之外,同時還要在保有環節征收房地產稅,而這恰恰是我國現有制度的一項缺失。上海和重慶的房產稅改革試點值得肯定,具有制度創新意義。


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